На рынке недвижимости, а тем более в нестабильные времена, всегда есть высокий риск потерять свои деньги или собственность. Как на вторичном рынке жилья, где сплошь и рядом проходили нарушения при приватизации жилья, всегда до конца не ясна история наследников, и порой не всегда удается проверить дееспособность собственников, очень часто допускаются грубейшие ошибки при сделках купли-продажи объекта, так и на первичном рынке, даже если квартиры предлагаются от «именитых» застройщиков. Это могут быть «задвоенные продажи», либо мошенничество с дольщиками, либо финансовые проблемы у самих застройщиков, которые не могут достроить и сдать объект, не то, что в срок, а и вообще. Существуют так же различные изощренные схемы «как вынуть деньги из наивного кармана», лишить прав или собственности.  А нередко несчастный  покупатель или собственник с самых первых своих шагов на рынке недвижимости попадает в руки отъявленных мошенников, прикрывающихся под именем риэлтора.  

Так, что же является благодатной почвой, для разного рода махинаций на самом дорогом, для каждого из нас, рынке – рынке недвижимости?

На первый взгляд, первое, что приходит на ум неискушенного читателя, это – отсутствие правового регулирования операторов рынка недвижимости, его профессиональных участников, которое, так часто обсуждается последнее время в профессиональных кругах и на телевидении. Но будет ли введение, каких либо специализированных законов панацеей от всех бед, и смогут ли эти законы защитить собственников и покупателей недвижимости? Отнюдь, но причины далеко не в этом.

Вот очередной плачевный парадокс Саратовского рынка недвижимости: количество объявлений о продаже квартир значительно превышает число реально продаваемых объектов и рекламные газеты и интернет порталы и базы недвижимости неуклонно толстеют от сезона в сезон. Разгадать этот парадокс сможет любой внимательный читатель: просмотрев пару-тройку номеров популярных печатных и интернет изданий, он убедится, что большинство объявлений просто повторяются или предлагают тот же самый объект,  от нескольких риелторских компаний, либо частников, а порой, с ними конкурирует и сам собственник. И, как правило, по разной цене, причем цена посредников, зачастую, ниже цены собственника (не сложно догадаться почему). Конечно же, такая, сложившаяся практика запутывает и клиентов, собственников и покупателей, и самих риелторов, и непременно развязывает руки, всякого рода «нечистым». А ведь решение этой проблемы давно известно и с успехом применяется за рубежом и в ряде российских регионов. Называется оно «мультилистинг».

 

 

Под термином «мультилистинг» Мульти Листинговая Система МЛС (в американском варианте MLS – Multi Listing Service от англ.: multi – много, list – перечень) обычно понимают базы данных разного масштаба, содержащие информацию об объектах недвижимости, предлагаемых к продаже. Что же отличает МЛС от привычных печатных и интернет изданий. Нужно выделить несколько основных факторов, без которых система никогда не станет работать, а будет лишь одной из «вечно пухнущих» баз. Перечислим их.

 

Во-первых, у каждого участника рынка недвижимости продавца или покупателя  должно быть не более одного агента-риелтора, т.е. заниматься решением жилищных вопросов одной семьи, одного заказчика, должен один риэлтор, одно агентство. Меньше одного  может быть – тогда в роли агента выступает сам продавец или покупатель. Но два или тем более три – нет, как не могут один зуб лечить несколько врачей одновременно или адвокат не может защищать интересы клиента на перегонки с конкурентом. Ведь у любого объекта на рынке может быть лишь один продавец.

 

Во- вторых, Мультилистинговая система – это не просто база данных, это сложное организационное, правовое и информационное образование. Где риелторы сотрудничают, друг с другом на основе ясных соглашений и что самое главное, где они отвечают за информацию, которая появляется в этой базе, т.е. информация достоверна и актуальна, все объекты и их собственники проверены риэлтором. И участники системы имеют четкие правила по разделу комиссионного вознаграждения. Это очень важное  условие, т.к. оно позволяет агентам продавца и покупателя совершать сделки открыто и с взаимной выгодой, представляя и защищая интересы именно своих заказчиков. Нужно обязательно отметить, что речь идет о разделении прибыли от разницы между ценой продажи, оговоренной в контракте с продавцом, и заранее согласованной с покупателем ценой покупки. Комиссионные собственно за работу каждый из агентов получает от своего заказчика, ведь именно он его нанимает, будь то продавец или покупатель. Соответственно покупатель, действующий самостоятельно и без договора с риэлтором, никакой «данью» не облагается, т.е. не должен никому платить за то, что ему показали квартиру.

 

В-третьих, МЛС это единая база данных об объектах продажи, доступная профессиональным участникам рынка. В системе отображаются все изменения статуса объекта. При этом доступ в систему для размещения объекта, возможен только тому, кому доверяют участники, такому агентству или агенту у которого заключен письменный договор-поручение с собственником этого объекта. Таким объектам присваивается уникальный код, по которому однозначно идентифицируется не только он, но и агент-риелтор. Только при выполнении этих условий МЛС будет работать.

Начнем с того, что МЛС представляет достоверную и максимально полную информацию о рынке недвижимости. Так как право на работу с каждым объектом закреплено письменным договором с правообладателем объекта и только одним риэлтором, участником МЛС, это исключает  цепочки из посредников любителей поторговать чужими вариантами. А значит, цена на этот объект будет только та, которая согласована с собственником (накрутить, что то, сверху, либо прогнуть хозяина уже никому не удастся). Так как один объект продает только один риэлтор, его легко найти, и если это будет «левый» объект или документы не в порядке, такой горе – риэлтор долго не проработает. Никакой мошенник не полезет к собственнику, зная, что его интересы защищает профессионал. А что мы имеем на обычных информационных площадках. Любой желающий, может там разместить все, что ему угодно и злоумышленники этим пользуются. Реклама объектов по «халявной» цене, сказочные условия продажи вашей квартиры «бесплатно и за один день», что и кто за ними может стоять? Конечно, не хотелось бы, что бы наши земляки узнавали это через свой карман и нервы, а то и того хуже.

 

 

Саратовский рынок недвижимости, к сожалению, далек от вышеописанного идеала. Все попытки создания «чистых» баз, обычно выливаются в создание обычных коммерческих интернет - площадок. Базы данных в основном формируются независимыми специализированными СМИ, где они очень быстро забиваются дубликатами одних и тех же объектов, поданных от имени разных риелторов, а то и объектами, актуальность которых кончилась два три года назад.

 

Работа большинства Саратовских фирм, заключается в продаже несчастному покупателю информации, что естественно не позволяет этим фирмам раскрывать информацию о предлагаемых объектах, бесспорно так же негативную роль играет и привязанность клиентов к бесплатным услугам. Большинство агентств недвижимости рекламирует бесплатные собственные услуги для продавцов недвижимости. Это подталкивает собственника к попыткам работать с большим количеством агентств, каждое из которых выставляет полученный объект на ряде многочисленных сайтов и в СМИ. Цена объекта в каждом конкретном случае никем не контролируется. Кроме того, многие покупатели, путем нехитрых вычислений, связываются с самим собственником и договариваются о продаже напрямую. А собственник вполне может пойти на это, ведь он не имеет каких-либо обязательств – ему обещали бесплатную услугу, он ее получает, конечно, не без потерь для себя. В этом случае может пострадать как продавец, так и покупатель, а так же роль любого из них может исполнить злоумышленник. Большинство агентств, старается всеми способами не допустить утечки информации о собственнике. Ему выгодно, чтобы клиент узнал покупателя и фактическую цену продажи лишь в момент передачи задатка. Естественно, что никакую информацию ни по предлагаемому объекту ни по его собственнику такие агентства не проверяют, все записывается со слов позвонившего, выставившего объект (а собственник он или нет, и все ли в порядке с документами это еще вопрос). Поэтому работа на перегонки не оставляет времени агентствам сформировать грамотный клиент – ориентированный, безопасный и защищенный рынок. А пока одни гоняются за случайным «куском» в виде посреднических, другие за халявой в виде бесплатных услуг, мошенники не спят и в «мутной водичке» находят своих жертв.

 

 

Эффективность и ценность МЛС проверена многолетней практикой и ничего лучшего для рынка недвижимости человечество пока не придумало. Там, где работает МЛС, рынок прозрачен и безопасен для его участников, и риэлторы реально отвечают за свою работу. К сожалению, ни законами, ни инвестициями, ни применением суперсовременных информационных технологий «внедрить» МЛС в наш риелторский бизнес не удастся. Действительно, технически такая задача вполне выполнима и более того уже даже выполнена на базе СМЛС, комиссионные, думается, риэлторы то же как - нибудь, поделили бы, а вот фундамент у этой конструкции пока отсутствует. Отсутствует практика оказания услуг по договорам и соответственно закрепления одного объекта, одного клиента за одним агентством, и осознания их ответственности по отношению друг к другу . Там, где МЛС реально работает, между риелторами и их клиентами-собственниками недвижимости достигнут определенный общественный культурно-правовой уровень, что значительно уменьшает шансы третьих лиц на не правомерные действия.

Но совсем расстраиваться не надо, есть и нашей саратовской земле профессионалы, которые смотрят в будущее. Если всего пару лет назад о договорах с собственниками недвижимости мало кто хотел слышать, то сегодня, количество риэлторских фирм, работающих открыто и по правилам, растет с каждым днем, качество услуг улучшается. Эксклюзивный договор уже не является чем не обычным и грамотные собственники сами стремятся к понятным отношениям с риэлтором.

Всегда будьте бдительны, и осторожно относитесь к обещанным бесплатным «золотым горам». При заключенном с агентством договором, шансы попасть в сети мошенников, сводятся к нулю!